De meeste mensen sluiten voor de aanschaf van hun woning een hypotheek af. Bijna iedereen heeft daarbij een ander rentetarief. Maar hoe bepaalt de bank eigenlijk het rentetarief? Waar houden ze allemaal rekening mee? En hoe kun je ze optimaliseren voor een gezondere financiële situatie? In dit artikel gaan we dieper in op deze vragen en bieden we praktische inzichten om je te helpen weloverwogen beslissingen te nemen.
Wat zijn tariefklassen?
De hoogte van je hypotheekrente wordt beïnvloed door verschillende factoren, waaronder de verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis. De bank beoordeelt met deze schuld- marktwaardeverhouding het risico dat je als lener vormt voor hen vormt. Simpel gezegd: twee buren hebben beide een woning met een waarde van €400.000,-. De ene buurman heeft daar een hypotheek van €400.000,- op zitten, en de andere buurman heeft slechts een hypotheek van €200.000,-. De buurman met een schuld- marktwaarde verhouding van 50%, betaalt minder rente dan de buurman met een verhouding van 100%. De meeste banken hanteren daarbij meerdere staffels. Dus los je gedurende de looptijd af? Dan kan het zomaar zijn dat je rente nog wat daalt.
En hoe zit dat bij NHG?
Bij hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft een bank ook bij een hogere schuld- marktwaarde verhouding een laag risico. Wanneer de woning noodgedwongen met een restschuld verkocht moet worden, is de kans groot dat het garantiefonds dit gaat betalen. Vooral mensen die relatief weinig eigen geld inbrengen bij de aankoop van hun woning maken gebruik van NHG. Ze hebben dan gelijk een relatief lage rente te pakken.
Niet alle huizen zijn geschikt voor NHG. Zo is er een maximale kostengrens. De kostengrens is de investering (aankoop + verbouwing) die je financiert. Nu is deze grens €435.000,-, maar in 2015 was de kostengrens slechts €245.000,-.
Wanneer je tariefklasse aanpassen?
Ook als je rente nog jaren vaststaat, kan het zijn dat je rente naar beneden kan. Zelfs nu de rente hoger is dan jaren geleden. Maar hoe dan? Stel dat je 5 jaar geleden een woning hebt gekocht en de rente voor je hypotheek destijds (zonder NHG) hebt vastgezet voor 20 jaar. Dan heb je nog 15 jaar te gaan op dit rentecontract. Het loont de moeite om bij de bank aan de bel te trekken als de schuld- marktwaarde verhouding is verbeterd.
Vijf jaar geleden kocht je een woning voor €450.000,-. Deze woning was te duur om met NHG te financieren en je bracht €50.000,- eigen geld in. Je sloot dus een hypotheek af van €400.000,- en daarmee had je net iets minder dan 90% van de woning gefinancierd.
Maar inmiddels heb je wat afgelost. Laten we zeggen dat je huidige schuld €350.000,-. De bank denkt nog altijd dat je huis €450.000,- waard is en denkt dus dat je net iets minder dan 80% van de woning hebt gefinancierd. Maar inmiddels is de waarde van de woning misschien wel gestegen naar €550.000,-. Toon je dat bij de bank aan met een taxatierapport, daalt de verhouding naar minder dan 65%. En dat kan je zomaar enkele tienden van een procent per jaar schelden. Snel verdiend!
Gaat het automatisch?
De meeste banken passen de tariefklasse automatisch aan als de schuld-marktwaarde verhouding verbetert door aflossingen. Maar niet allemaal! Juist om die reden houden wij het voor onze klanten in de gaten. Maar(!) kan de tariefklasse omlaag door een waardestijging van de woning, dan moet je echt zelf in actie komen.
Met welke kosten moet ik rekening houden?
Als je een hogere marktwaarde aan moet tonen, zal je een taxatierapport moeten laten maken. En dan kan het nog zijn dat je hypotheekadviseur wat kosten vraagt voor het regelen van de rentedaling bij de bank. Je moet dus wel even rekenen hoe snel je de investering weer hebt terugverdiend. Kan de rente naar beneden, enkel en alleen vanwege aflossingen, dan kost het niets.
