De invloed van Corona op de woningmarkt
Om te beginnen: niemand weet het zeker. Ook ik niet. Toch doorlezen? Ik ga proberen mijn idee van de huidige situatie te schetsen. De komende 5 dagen post ik mijn visie over de woningmarkt, gekoppeld aan een van de huidige feiten.
- De rente is gestegen;
- Funda ziet een daling in het aantal kijkers;
- Er is een Structureel woningtekort;
- Huren is en blijft onbetaalbaar;
- De overheid pompt geld in de economie.
#Dag 3: Een structureel woningtekort
Woningtekort begin dit jaar
Volgens Rabobank en hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft Peter Boelhouwer, was het woningtekort begin dit jaar 315.000. In plaats van dat dit aantal afneemt door grootschalig te bouwen, neemt het tekort juist toe. In 2019 met 20.000 woningen. Dat komt doordat de behoefte stijgt (meer huishoudens) en dat het aanbod met een lager aantal stijgt. De bouw (minus sloop) houdt de toenemende vraag dan ook niet bij. Om de vraag bij te benen moeten de komende jaren fors meer huizen gebouwd gaan worden. Iets dat moeilijk verloopt door de milieudiscussies omtrent vergunningen.
Woningtekort 2030
Een serieuze bron die ons iets kan vertellen over de tekorten in 2030 is er niet. Simpelweg omdat het onduidelijk is hoeveel we daadwerkelijk kunnen gaan bouwen. De ambities lijken groter dan de reële kans dat die ambities waargemaakt kunnen worden. Verder blijft het een feit dat we steeds méér eenpersoonshuishoudens krijgen. Er blijft sprake van migratie (vluchtelingen, expats, verhuizers binnen de EU). Plus, we moeten én willen steeds langer zelfstandig wonen. Mijn inschatting is dat we in 2030 meer vraag naar woningen hebben, en onvoldoende in staat zijn gebleken voor deze vraag te bouwen. We moeten niet alleen die huidige 315.000 huizen gaan bouwen, maar ook de vraag die vanaf vandaag nog toe zal nemen.
Corona en de bouw
De bouw heeft natuurlijk ook last van de huidige situatie. Het effect daarvan zal pas later duidelijk worden. De bouw werkt nu nog aan de projecten waar al vóór de Coronacrisis ons raakte vergunningen voor zijn afgegeven. Als de bouw het nú al moeilijk heeft, komt dat eerder door de stikstofproblemen van een paar maanden geleden. Toen lagen de vergunningstrajecten stil, en daar hebben we mogelijk nu last van. Een ding is zeker, de bouw wordt er in ieder geval niet beter van. Hoe het aanbod van nieuwbouwwoningen zich gaat ontwikkelen kunnen we echter pas over een paar maanden zien.
Korte termijn versus lange termijn
Op de korte termijn verwacht ik dat de markt wat tot rust zal komen. Mensen die schrik hebben voor de economische gevolgen zullen hun koopgedrag misschien uit gaan stellen. Juist anderen zien redenen om nu alles op alles te zetten op korte termijn te kopen.
Op de middellange termijn heb ik geen idee wat er gaat gebeuren. De vraag is hoe lang de Corona van invloed gaat zijn op ons dagelijks leven en dus op onze economie. Als die periode kort is (zeg een paar maanden) dan verwacht ik dat we nadien al weer snel een mooi economisch herstel gaan zien. Als de crisis langer aanhoudt en de budgetten van kopers drogen op, dan zal de woningmarkt harder geraakt worden.
De crisis waar we nu in zitten zal op geen enkele wijze een positieve bijdrage leveren aan het woningtekort. Cynische mensen zullen misschien nog denken dat het overlijden van mensen het aanbod zal stuwen maar ik schat die invloed echt heel klein in. Uitkoopgedrag gaat uitgesteld worden tot er meer zekerheid is, maar mensen zullen altijd nog een huis willen kopen. Misschien iets goedkoper, of doen ze concessies aan hun wensen. Linksom of rechtsom is er meer vraag naar huizen, dan aanbod. En dat zal voorlopig nog steeds zo blijven.
Als ik mijn blik ver voorbij de Corona crisis leg zie ik wel een veranderende markt. Een groot deel van onze samenleving wordt namelijk ouder. De baby-boom generatie van na de oorlog. Als deze generatie zich terugtrekt van de woningmarkt, om wat voor reden dan ook. Dan zie ik vraag en aanbod in rap tempo dichterbij komen. Misschien, heel misschien moeten we ook daar nu al naar gaan kijken. Of op zijn minst, na Corona…
Zaterdag en zondag volgen mijn laatste twee artikelen. Stay tuned!
