De invloed van Corona op de woningmarkt
Om te beginnen: niemand weet het zeker. Ook ik niet. Toch doorlezen? Ik ga proberen mijn idee van de huidige situatie te schetsen. De komende 5 dagen post ik mijn visie over de woningmarkt, gekoppeld aan een van de huidige feiten.
- De rente is gestegen;
- Funda ziet een daling in het aantal kijkers;
- Er is een Structureel woningtekort;
- Huren is en blijft onbetaalbaar;
- De overheid pompt geld in de economie.
#Dag 1: De rente is gestegen
Ok. Dit is een saai verhaal over de rente. Direct door naar mijn verwachting voor de woningmarkt? Sla dan 3 alinea’s over.
Kapitaalmarktrente
Welke rente is gestegen? De kapitaalmarktrente. Misschien eerst een eenvoudige uitleg over deze rente. Als een bank een hypotheek verstrekt moeten zij dat geld ook ergens vandaan halen. Dat kan bij spaarders, bij andere banken, of bij een partij als de ECB. Hoe meer rente de bank hiervoor betaalt, hoe hoger de rente bij de consument zal worden. Simpel gezegd is de kapitaalmarktrente de inkoopprijs voor banken en overheden.
Als we kijken naar de 10-jaars staatslening (in het vak dé benchmark voor de renteontwikkeling) zien we dat deze sinds de uitbraak van Corona in Nederland, met zo’n 0,6% (punt) is gestegen. De rente wás fors negatief en zat op 18-03-2020 nét boven 0. Concreet steeg de rente van -0,67% naar +0,06%. Deze rentestijging op de kapitaalmarkt zal zo goed als zeker zorgen voor een rentestijging voor de consument. Rond 20-03-2020 waren er verschillende partijen als de kippen bij om deze rentestijging aan te kondigen. Sinds 20-03-2020 is deze rente echter weer met ca. 0,1% gedaald dus de stijgende lijn lijkt te zijn gestopt.
Voor de goede orde: de kapitaalmarktrente stond in januari dit jaar op eenzelfde niveau. Net zoals in juli vorig jaar. In mei vorig jaar was de kapitaalmarktrente zelfs 0,2% positief. Over deze gehele periode waren de rentes historisch laag. Misschien niet zo laag als de laatste 2 maanden, maar toch. Een hypotheek was nog nooit zó goedkoop.
De woningmarkt
Dan de woningmarkt. Ook daar probeer ik het simpel te houden. De woningmarkt wordt van álle kanten beïnvloed. Vraag en aanbod, samen met de kostprijs van de woning, zijn het belangrijkste. De kostprijs bestaat uit de hypotheek, belastingen en nutsvoorzieningen. De hypotheekrente is dus voor een beperkt deel van invloed. Maar toch. Er is wél invloed. Als de hypotheek van een woning á €310.000,00 (NHG Grens) stijgt van 1,5% naar 2%, stijgen de bruto maandlasten van €1.070,00 naar €1.146,00. Dit is een annuïteit van 30 jaar. Een bruto lastenstijging van €76,- per maand. Netto is dat verschil kleiner.
Over de andere invloeden later meer. Als ik het nu beperkt tot het effect van de rente denk ik dat het aantal verkopen daardoor zal stijgen, maar dat de prijs onder druk komt te staan. Door de stijgende rente gaan mensen beter nadenken over de soms absurde biedingen die ze uitbrengen.
Is dit slecht?
Nu bevind ik me op glad ijs. Mijn taak als makelaar is namelijk de beste deal. Vaak is de beste deal gelijk aan het hoogste bod. Daarvoor zal ik me altijd inzetten. Althans, als de verkoper mijn opdrachtgever is. Dus ja, ik hoor te zeggen dat een dalende huizenprijs slecht is. Slecht voor mijn klanten. Toch vind ik dat makelaars ook in staat moeten zijn te kijken naar het grote plaatje. De woningmarkt is op dit moment doodziek. Dat is niet zo erg, zo lang de hypothekenmarkt ook doodziek is. De huidige lage rente zorgt er voor dat een hogere koopsom niet zo zwaar drukt. Als de rente gaat stijgen, is dat totaal anders. Dan zal er zorgvuldiger geboden worden.
Tijdens je zoektocht?
Als de renteverschillen met dit soort marges gaan oplopen, zie ik voor de woningmarkt geen problemen. Misschien dat er een paar mensen afhaken door angst voor de ontwikkelingen, terwijl er weer anderen meer haast krijgen bij het aanschaffen van een woning omdat ze de rente niet verder willen zien oplopen. Sterker nog, bij een hogere rente kan je minder lenen dus voor diegene die op het randje van het kunnen een hypotheek zoekt: blijf continu in gesprek met je hypotheekadviseur en heb je een deal? Gas er op!
Wat moet je doen?
Je goed laten adviseren. Luister naar iemand die werkt voor jouw belang. Dat is doorgaans iemand die je zélf betaalt. En nu de markt instabieler lijkt, is regelmatig overleggen met je makelaar én hypotheekadviseur van essentieel belang. Ik kan je daar bij helpen!
